房屋買賣“雙合同”

各界廣泛關注。鑒此，本文擬基于實踐視角，對房屋買賣“雙合同”所涉及法律風險及爭議解決要點進行梳理和分析，以期對相關糾紛的防范和解決有所助益。 

二、關于“雙合同”法律效力問題 

雖在形式上，房屋買賣合同與裝修合同因締約主體或合同標的不同而互為獨立，但二者在內容（尤其是價款）上關聯甚密，有的購房者甚至書面確認知悉并同意“雙合同”安排。這也能解釋為何在有的司法實踐中未基于表象將“雙合同”糾紛分拆為“房屋買賣合同糾紛之訴”和“裝修合同糾紛之訴”，若非如此，將可能使當事人增加訴訟成本，并可能使糾紛解決陷入困境。 

（一）基于合同是否無效的分析 

1.認定“合同有效”的司法實踐 

通過對各地房屋買賣“雙合同”糾紛司法案例的梳理，筆者發現基礎爭議在于裝修合同的法律效力，其中通過主張裝修合同無效而不再繼續支付或要求退還“裝修款”者不在少數。 

該等當事人主張裝修合同無效的理由，主要包括：房地產開發商采用的“雙合同”模式規避調控規定，以合法形式掩蓋非法目的；“雙合同”安排違反法律強制性規定，損害公共利益。對此等主張，法院或以當事人簽約時知悉“雙合同”安排，且實際銷售價格高于政府指導價格并不必然導致銷售目的不符合法律規定，或以當事人未提交充分有效證據證明違反強制性法律規定、損害社會公共利益為由未予支持。 

探究法院裁判思路，核心在于：“雙合同”安排并不違“法”，蓋因“法律、行政法規”限定為全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規，各地土地房管部門出臺的限價政策非屬《合同法》第52條項下“法”之范疇；購房者與開發商訂立相關合同，其核心目的仍在于房屋買賣，并不能構成“非法目的”；而在購房者知悉并同意“雙合同”安排的情形下，也無法認定開發商構成搭售行為或設置不合理交易條件；至于“損害社會公共利益”的認定，法院在個案裁判中普遍對此持謹慎態度。 

2.“合同有效”司法實踐的突破‍‍‍ 

與此同時，筆者注意到，隨著房地產限價等調控政策的持續甚至加壓，“雙合同”效力認定也出現了與前述不同的司法實踐。 

如在“黃某與廣州某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛”中，法院便認定裝修合同無效。在該案中，法院認為，買賣合同除房屋交易價款外，其他內容是雙方當事人的真實意思表示，未違反法律行政法規的強制性規定，應為合法有效。然而裝修合同并非合同雙方當事人的真實意思表示，依照《民法總則》第146條的規定，當事人簽訂的裝修合同為虛假意思表示，且并未真正履行，應為無效。 

筆者認為，作為法院解決“雙合同”問題的一種思路，“虛假意思表示”規則適用的妥當性存在商榷空間。申言之，在以虛假意思表示成立民事法律行為的情形中，本文討論的“雙合同”指向“基于雙方意思表示成立法律行為”。這要求其中一方為虛假意思表示，另外一方對此明知或者雙方串通，學說上稱此為通謀虛假意思表示。在虛假意思表示中，雙方當事人雖然有意思表示的外觀，但不具有意思表示中的效果意思。當事人不想使其表示發生法律效果，這不僅包括依其性質產生應有的法律效果，也包括其他的法律效果。如果當事人具有效果意思，即使其內心的效果意思與外部表示的效果意思不盡一致，也不能認為存在虛假意思表示。而在“雙合同”安排下，購房者對于裝修合同有關裝修標準等內容有所預期，即使其中約定的裝修價款或反映的標準與實際裝修造價有所偏差（甚至偏差較大），恐也難以認定當事人締約時合意希望裝修合同不發生任何法律效果。此外，在“雙合同”實務中，不乏當事人在系列合同中明確約定裝修合同并非獨立于房屋買賣合同，其效力不得單獨終止。前述法院將裝修合同獨立進行認定，有罔顧當事人意思自治之嫌，同時將導致購房者與開發商在房屋買賣合同中的整體權利義務失衡。 

3.認定“合同無效”的其他討論 

在《民法總則》所創設的“虛假意思表示”規則之外，認定裝修合同無效還存在其他可能，有必要簡要展開討論。 

其一，關于“以合法形式掩蓋非法目的”的再討論。合同因“以合法形式掩蓋非法目的”而無效的核心在于認定是否構成“目的非法”。因被掩蓋的目的非法，在后果上損害了國家、集體或者第三人的利益。較之前述“虛假意思表示”“以合法形式掩蓋非法目的”對雙方當事人主觀要件的要求相對寬松?？紤]到締約合同目的往往具有多元性，司法機關將訂立“雙合同”目的解釋為規避調控政策，在后果上認為損及公共利益，并非毫無空間。 

其二，關于“違反社會公共利益”的再分析。前已舉例說明，法院對于當事人以違反公共利益為由訴請認定合同無效的主張，多以無證據證明為由概括性不予支持。筆者以為，司法實踐對于違反公共利益的謹慎認定，一方面是因違反公共利益所導致的法律后果嚴重，另一方面也因公共利益本身概念寬泛、不易界定。正如學者所言：“公共利益是一個模糊性概念，具有很強的適應性，其內涵會隨著時空背景的不同而有所不同，法院需要針對具體案件對其內涵進行闡述。”在“雙合同”模式下，限價調控政策因具有普遍約束力、反復適用性等特點，具備相當程度的公共利益屬性。在前述“黃某與廣州某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛”中，二審法院便認為：“房屋交易價款拆分為兩部分，有規避地方政府房地產調控限價政策、逃避稅收的嫌疑，損害了社會公共利益。”在筆者看來，法院此處界定的公共利益系指向行政管制的違反，但在另一維度上，“合同自由”作為商事活動的根本性規則，亦是社會主義市場經濟所應保障的公共利益。在此語境下，對于“雙合同”效力的裁判需在市場經濟合同自由與違反行政管制的利益價值之間作出衡量。 

（二）基于合同是否可撤銷的分析

在主張合同無效之外，不乏訂立“雙合同”的購房者向法院訴請撤銷合同的實例。如在“彭某等與長沙某置業有限公司商品房預售合同糾紛”中，購房者主張開發商將購房與裝修捆綁銷售，存在欺詐行為，請求法院撤銷裝修合同。在“郭某與廣州某建筑安裝工程有限公司等裝飾裝修合同糾紛”中，購房者主張開發商利用優勢地位、利用房屋購房者沒有經驗致使雙方權利義務明顯違反公平、等價有償原則，構成顯失公平，要求撤銷裝修合同。法院對于該等主張未予支持，裁判要旨可歸納為：裝修合同并非獨立于商品房買賣合同，購房者簽約時明知購買房屋所支付總價款包含房屋裝修費用；裝修合同明確約定裝修價格較通常市場價格偏高，結合締約時房地產市場現狀背景，購房者應知或明知“雙合同”安排真實意圖。 

購房者主張撤銷裝修合同，理由無論是重大誤解、受脅迫、被欺詐，抑或構成乘人之危（《民法總則》施行后，重大誤解、受欺詐、受脅迫仍屬合同可撤銷事由，乘人之危則在顯失公平中進行規定），核心都在于舉證意思表示不真實，而在開發商出于風險防范普遍通過明顯方式或書面文件使購房者知悉或同意“雙合同”安排的情況下，購房者該等訴請難以獲得支持。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第109條之規定，欺詐、脅迫等事實的證明，顯著高于民事舉證一般的“高度蓋然性”規則，需達“確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑”標準。至于司法實踐中被購房者頻繁提及的顯失公平，即便是在《民法總則》施行之前，法院認定顯失公平需要同時檢視主觀要件和客觀要件，而《民法總則》對此司法立場進行了明確，對于《民法通則》及《合同法》區分乘人之危與顯失公平的做法作出改變，規定了主客觀兩方面的構成要件。因此，以顯失公平為由撤銷裝修合同，需首先認定開發商利用購房者處于危困狀態或缺乏判斷能力等情形，該等情節的舉證無疑也難度極大。 

但轉換角度來看，商品房買賣市場的“賣方市場”特征明顯，尤其在房價持續走高的語境下，購房者比之開發商的議價能力和專業經驗相對不足，在某些特殊實例中認定滿足主觀要件也并非不可能。而至于客觀要件的審查，如將裝修合同獨立審查，其恐怕難以契合“公平”“等價有償”等判斷標準，雖然筆者對此持保留意見，但司法實踐中已出現的將房屋買賣合同與裝修合同效力獨立認定的案例，說明該等風險確實存在。 

（三）“雙合同”效力認定的仲裁實踐 

仲裁作為房地產行業爭議解決的另一重要手段，以尊重當事人意思自治、注重行業商事慣例為顯著特點。此外，仲裁機構受理案件基于當事人合意，不受層級或地域管轄限制，更能免于地方保護主義影響而恪守中立。反映在房屋買賣“雙合同”糾紛處理關于合同效力的認定上，便是仲裁庭充分踐行“合同自治”原則，注重對于商業交易模式的理解。 

以北京仲裁委員會/北京國際仲裁中心受理的王某與北京某裝飾工程有限公司的涉“雙合同”糾紛為例，仲裁庭經審理認為，結合合同約定及締約背景，購房者與其他相關方簽訂的商品房買賣合同以及裝修合同，是為實現案涉房屋買賣之交易目的而設計的一系列交易合同的組成部分；裝修合同作為房屋買賣合同之附屬協議，是購買案涉房屋交易合同一部分。故此，對于裝修合同效力不作單獨區分判斷，并基于當事人真實締約意思認定裝修合同有效；而裝修合同約定的裝修款，則視作購買房屋總價款的組成部分。 

三、關于“雙合同”違約責任問題 

整體而言，在“雙合同”模式下，雖然裝修合同（甚至房屋買賣合同價款部分）存在被認定為無效或者被撤銷的風險，但維持合同效力似更能彰顯當事人的真實締約意思。下文將要討論的是，在認定合同有效前提下，相關違約責任的處理問題。 

（一）減價責任的討論 

1.基于司法實踐的分析 

房屋裝修性質上屬于承攬，《合同法》第262條明確規定承攬人交付的工作成果不符合質量要求，定作人可以要求承攬人承擔減少報酬等違約責任。在本文討論的“雙合同”模式下，購房者以實際交付房屋的裝修價值不符合約定裝修標準為由要求開發商或第三方退還裝修款差價的案件為數眾多。 

如在“蔣某等上訴北京某房地產開發有限公司等商品房預售合同糾紛”及“李某與廣州某物業發展有限公司等商品房預售合同糾紛”中，購房者主張實際交付房屋的裝修造價與約定標準不符，故而要求退還裝修差價。法院裁判要旨可歸納為：裝修合同約定費用并非單純為房屋室內裝修價值，應客觀理解為包含房屋自身價值，屬于房款一部分，故對購房者要求返還差價的訴請不予支持。該等裁判意見，無疑是基于對“雙合同”模式真實締約意圖的反映。但在此之外，也有法院判例并非持此裁判思路，如在“翟某與南京某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛”中，購房者認為開發商交付的房屋不達標，要求開發商按照實際裝修價值與約定裝修標準的差價向其賠償。法院認為開發商應受裝修標準約束，并基于造價鑒定結果判令開發商向購房者支付裝修款差價。 

就法院對于一般的帶裝修商品房銷售合同糾紛處理而言，如若房屋買賣合同僅約定裝修標準，而未約定裝修所用材料的具體品牌、型號、數量等，購房者主張裝修不達標而要求退還差價，一般基于兩個維度判斷裝修價值標準。其一是“主觀價值”，即價值經由當事人在自由市場中的實際選擇得到體現，只要當事人主觀上認為具有等值性即可，客觀上價值是否對等在所不問。其二是“客觀價值”，即認為商品價值客觀存在，需檢視客觀價值是否對等。如果當事人在締約過程中地位平等、意思自由，滿足“締約程序正義”，則采“主觀價值”標準，尊重當事人談判的結果；如果締約程序正義無法保障，則采用“客觀價值”標準，需要判斷合同的內容是否平等、均衡。對于“客觀價值”的界定，在司法實踐中通常需以司法鑒定方式進行判斷。 

在“雙合同”模式下，裝修合同的實際意義更多表現在價款層面，故其對裝修標準的約定往往較為粗略。以前述帶裝修商品房銷售合同糾紛處理思路來看，如認為訂立“雙合同”的購房者與開發商締約地位平等、意思自由，則不宜認定裝修標準不達標進而裁判返還差價。如裁判者通過當事人舉證或基于綜合情況認為，合同程序正義未獲得保障，則可能以“客觀價值”認定裝修標準不達標，進而支持購房者差價返還主張，啟動造價鑒定便是較為明顯的信號。 

2.關于仲裁實踐的分析

前已述及，仲裁處理房屋買賣“雙合同”糾紛充分探尋當事人締約真意，這不僅表現在合同效力認定層面，也表現在合同履行判斷層面。在仲裁實踐中，也有為數眾多的當事人基于裝修標準不達標而要求開發商或相關合同主體返還裝修差價。一方面，仲裁庭對于裝修款和裝修標準的理解，以當事人商事交易模式為基礎。有仲裁庭明確指出：裝修合同約定的裝修款本質上是購買房屋總價款的組成部分；裝修款不能僅理解為案涉房屋裝修施工成本的狹義對價，進而不應構成案涉房屋裝修交付標準或者衡量裝修標準是否達到約定要求的標準。故而，對于購房者要求返還裝修差價的主張，一般不予支持。

另一方面，在個別仲裁案件中，開發商或相關主體存在明顯與合同約定不符的履約行為，如未進行裝修或裝修標準根本性違反房屋買賣合同及裝修合同約定，仲裁庭基于公允原則經審理也會裁決差價之返還。如在“李某與北京某裝飾工程有限公司的爭議仲裁案”中，仲裁庭指出，案涉房屋裝修標準應當按照裝修合同約定的裝修方案、裝修內容等技術要求予以理解，而不能將實際裝修工程造價是否達到購房款中包含的裝修款金額作為對裝修標準的定義，或判斷實際裝修是否達到約定的衡量標準。故該案仲裁庭限于“裝修標準明顯不一致項目”及“未施工項目”委托造價鑒定，部分支持了購房者返還裝修差價的仲裁請求。 

（二）違約金責任的承擔 

在房屋買賣過程中，購房者未依約支付房款，開發商未依約交付房屋或辦理房產證，都可能導致違約金支付責任。如果當事方存在違約情形，依約或者依法應向對方支付違約金，并無爭議。在“雙合同”模式下，需重點注意的是違約金基數的認定。

在“黃某與廣州某房地產開發有限公司商品房預售合同糾紛”中，開發商未能在合同約定期限辦妥房地產權證，其僅愿以房屋買賣合同所載價款為基數向購房者支付違約金。一審法院在認定違約金計算基數時，未將裝修款計入房屋交易總價款；二審法院則認為房屋實際交易價款應為買賣合同價款與裝修價款之和，并以此為基數支持購房者的違約金訴請。在“廣州某物業發展有限公司與雷某商品房預售合同糾紛”中，因購房者未能依約支付房屋價款，法院判決購房者向開發商支付以房屋買賣合同和裝修合同總價款為基數計算的逾期違約金。

在“雙合同”模式下，購房者與開發商權利義務需作統籌考慮，否則將產生權利救濟的錯位，也將導致實質上的不公允。購房者與開發商因遲延履行主要義務所產生的違約責任應當對等平衡，體現在違約金計算上，便是均以房屋買賣總價款為基數。 

（三）其他相關責任的分析 

既然房屋買賣價款宜認定為房屋買賣合同與裝修合同二者價款之和，如若購房者在支付房屋買賣合同價款后未依約支付裝修合同價款，開發商可否據此遲延交付房屋？ 

在房地產行業中，房地產開發項目所占用資金量龐大，及時回籠資金對于房地產開發商而言十分迫切和重要，故而一般都明確約定購房者需在較短期限內付清房款。即使合同未作專門約定，支付購房款是購房者的主給付義務，購房者若遲延履行，開發商可基于“先履行抗辯權”遲延交付房屋。如在“孫某與增城某物業發展有限公司等商品房預售合同糾紛”中，購房者已經支付房屋買賣合同價款及第一期裝修款，裝修余款未支付。法院認為，裝修款實為總購房款一部分，購房者在未付清總購房款的情況下訴請開發商交付涉案房屋并支付逾期違約金不符合法律規定。 

“雙合同”的訂立，除了購房者與開發商，往往涉及第三方裝修公司?？勺魈接懙氖?，購房者在尋求權利救濟過程中可否要求第三方裝修公司承擔共同責任？ 

雖然在合同表象上，第三方裝修公司作為合同當事方，但在“雙合同”安排中并不承擔實質權利義務，也無需承擔相應責任。以法律關系相近的“借名購房”作比，后者的裁判規則便是查明房屋的真正權利人，由其享有權利、承擔義務。更何況，購房者明知甚至同意“雙合同”模式下第三方裝修公司的實際地位，在此意義上也不存在保護善意的法益。司法實踐中，有購房者主張由裝修公司承擔共同責任，法院基于裝修合同與房屋買賣合同密切關聯性及裝修公司法律地位獨立性等考慮未予支持。當然，此裁判思路并非盡然適用所有“雙合同”糾紛，如裝修公司在合同項下實質性地承擔裝修義務，其交付的成果不符合要求，也可能涉及責任的承擔；至于是否承擔共同責任，則需視有無合同及法律依據。

四、結語 

在房地產限價政策之下，房屋買賣“雙合同”作為購房者、開發商及相關主體之間的特殊安排，涉及法律、政策、行業等多層次問題，因而在糾紛解決層面存在復雜性和不確定性。通過前述裁判案例分析不難看出，關于房屋買賣“雙合同”糾紛的處理，無論是合同效力的認定，抑或違約責任的承擔，核心都在于裁判者的價值權衡，以及必要的個案考量。 

就合同效力而言，在“雙合同”安排下，裝修合同是否構成虛假意思表示、是否存在非法目的或者違反公共利益而應被認定為無效；以及是否構成雙方締約能力不平等且顯失公平情形而可以被撤銷，都難謂有確切定論，既有判例也存在可推敲的空間。在合同有效的語境下，購房者是否可要求返還裝修差價、要求裝修公司承擔違約責任，也無統一裁判意見，個案風險較為突出。 

在政策壓力之下，法院司法實踐可能從爭議解決后端對當事人“雙合同”交易安排加以更多規制；而作為房地產爭議解決另一重要方式的商事仲裁，關注行業實務操作并注重當事人意思自治，在否定合同效力、認定違約責任等方面持更為審慎態度。